2009年12月30日，洪某與中度實業公司簽訂借款協議，約定由洪某出借給中度實業公司500萬元，該筆款項于當日由第三人代洪某支付給了中度實業公司。2014年11月9日，中度旅游公司與洪某簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》，約定洪某購買由中度公司開發的房地產項目中的一套別墅，價款為500萬，并進行了網簽備案。2016年9月18日，三亞中院裁定受理中度旅游公司破產重整申請，截至破產受理之日，案涉合同所對應的房屋既未交付，也未辦理產權變更登記手續。后洪某要求中度旅游公司履行商品房買賣合同，中度旅游公司欲解除上述合同，雙方產生爭議，遂成訴于法院。

第一，關于認定案涉合同是否成立的問題。根據一審、二審階段雙方當事人對事實的陳述，雙方對合同成立、有效的問題并未產生爭議，僅對合同解除問題有分歧，足以表明中度旅游公司與洪某之間簽訂了《商品房買賣合同》，雙方成立商品房買賣合同關系。第二，關于洪某是否支付了房屋款項的問題。借貸關系成立時，中度實業公司系中度旅游公司唯一股東，后中度實業公司將借貸的款項匯給了中度旅游公司；房屋買賣合同簽訂時，中度實業公司仍占有中度旅游公司51%的股權。根據雙方提供的證據，結合相關事實，可以認定案涉款項已從借款轉化為購房款。第三，關于本案房屋買賣合同是否繼續履行的問題。破產法第十八條規定的管理人解除權，僅適用于雙方當事人均未履行完畢債務的情形。本案中，洪某已向中度實業公司交付了購房款，不存在洪某還有其他義務未予履行的情形，原審判決認定中度旅游公司管理人有權解除合同，適用法律錯誤，應予以糾正。根據中度旅游公司的陳述，在中度旅游公司重整案中，真實有效且購房人實際支付了購房款的商品房買賣合同均得到履行。洪某作為中度旅游公司債權人，有權請求按同類債權得到清償，其要求繼續履行案涉《商品房買賣合同》的訴訟請求，應予以支持。

重整案件中，不能依法解除的以房抵債協議是否能夠繼續履行，關系到債務人財產最大化、管理人履職、債權人公平清償等問題。從管理人的角度來說，以房抵債協議的繼續履行直接影響到債務人的財產，進而可能導致重整計劃、清償方案的變動。因此在實務中，對于不滿足法定解除權條件且不構成個別清償情形的以房抵債協議，管理人可采取協議解除的思路，通過與以房抵債的債權人協商、談判等方式處理相關問題，從而推動重整程序的順利進行。從債權人的角度來說，履行以房抵債協議的可得利益顯然是要高于解除合同的，因而如何保證簽訂的協議合法有效、不構成個別清償、無可解除的情形則成為訂約時應考量的重點問題。

應當指出，破產程序中的以房抵債協議履行問題不能一概而論，應堅持具體問題具體分析的處理原則。本案中，最高人民法院的裁判思路里提及了真實購房人的應得權利問題。在不構成個別清償的前提下，若以房抵債的債權人符合真實購房人甚至是消費者購房人的認定條件，且債權人要求繼續履行合同的，管理人應當繼續履行。

（2020）最高法民再287號洪某與海南中度旅游產業開發有限公司房屋買賣合同糾紛再審民事判決書