2015年8月18日，殷某與寶獅公司簽訂了17份以房抵債性質的《商品房買賣合同》，辦理了網簽手續，寶獅公司確認房款已通過抵債形式結清。2018年5月9日，重慶市第二中級人民法院裁定受理寶獅公司的破產申請。嗣后，殷某申報債權要求交付房屋，但管理人確定殷某所申報的權利不屬于法定優先權。2020年1月17日，管理人根據相關規定向殷某交付17套抵債房屋中的2套房屋，剩余15套未交付的案涉房屋對應的債權轉為普通債權處理。

案涉15套房屋的權屬認定應當按照現行物權、執行方面的法律規范來處理。寶獅公司進入破產程序后，案涉15套房屋尚未交付，產權亦未變更登記。根據物權法第九條第一款規定和企業破產法第三十條規定，應當認定案涉15套房屋為破產財產。至于寶獅公司是否應繼續履行合同、交付房屋，要從雙方法律關系以及債權人間權利順位等方面來確定。首先，雙方的基礎法律關系是以物抵債，在不存在惡意損害第三人合法權益等情形，也不存在其他無效事由的前提下，雙方達成的以物抵債協議合法有效。其次，以物抵債協議在破產程序中的履行交付，應按照破產法規定處理。雖然，破產法及相關法律規定沒有明確對于其中一方已經履行完畢的合同，管理人應否繼續履行。但是，鑒于破產程序是一種概括的債務清償執行程序，在破產法及相關法律規定無明文規定的情形下，可參照執行程序中債權保護順位的規定確定破產財產的歸屬。執行異議和復議規定第二十九條規定所涉優先債權即為商品房消費者物權期待權。殷某即使屬于商品房消費者，其所應當享有的物權期待權，已經通過從管理人處接收2套房屋得到了保護。對于案涉15套房屋，已經超過殷某居住之需，殷曉川不應再享有相應的商品房消費者物權期待權，即在破產程序中對案涉15套房屋的債權不享有優先受償權，僅享有普通債權。

以房抵債協議是房地產企業常見的一種債務清償方式，其特點往往包括以下三個方面：一是以非房屋買賣合同之債為基礎法律關系；二是大多數情況下不以滿足生存居住消費為目的；三是不以貨幣的實際支付為交易完成方式。在非破產程序中，以房抵債的合同目的在不違反法律強制性規定的前提下，可以按照常規的不動產物權轉移登記手續辦理實現。但是，在破產程序開始前形成的以房抵債交易關系，一旦進入破產程序，就納入了破產法的調整范圍。站在管理人的角度看，是為最大限度的歸集確認債務人財產，最大限度公平地向債權人清償。站在以房抵債債權人的角度，是為盡可能的實現交易目的，交付房屋。以房抵債債權人合同義務的履行完畢，并不當然的可以確保交易目的實現，管理人可以違約解除合同的方式，從法律上將抵債房屋確認為債務人財產，而債務人所需承擔的則是違約解除合同的損害賠償責任。這種損害賠償責任對應的是普通債權，不能對抗清償順位在先的消費者購房人有限權、抵押權等優先授償權。以房抵債合同的解除，將產生回歸基礎法律關系之債的法律后果，權利人只能依據基礎法律關系之債向管理人申報債權。因此，采取以房抵債方式的情況下，權利人應在法律上對交易安全引起足夠的重視，提高交易效率，充分考慮債務人如進入破產程序可能產生的不利影響，選擇正確的訴訟方案最大限度維護自身合法權益。

最高法民申7497號殷某、寶獅公司與破產有關的糾紛民事申請再審審查民事裁定書